10 דברים שחשוב לדעת בבדיקת קרקע חקלאית

אחד מהצעדים המשתלמים ביותר שאנו יכולים לנקוט כשאנו מדברים על השקעות נדל”ן מניבות ומשתלמות, הוא לרכוש קרקע חקלאית למטרות הפשרה. מאחר שערכן הכספי של קרקעות חקלאיות נמוך בהרבה, היא טומנת בחובה, במידה ונצליח לשנות את ייעדה, אפשרות לתשואות גבוהות במיוחד וכנראה מהגבוהות האפשריות בישראל בהשקעת נדל”ן. מרגע הרכישה, אמנם ועד הרגע בו נקבל את כל האישורים הנדרשים לשינוי יעד הקרקע, הדרך ארוכה ומורכבת. על מנת לסייע לך במהלך שעשוי להניב עבורך רווחים נאים מאוד, אלו כמה דברים חשובים שיש לבחון לקראת רכישת קרקע חקלאית.

כמו תמיד – מיקום, מיקום, מיקום

אין השקעת נדל”ן שאינה תלויה משמעותית במיקום הנכס. אחרי ככלות הכול, ישנם הרבה דברים הנתונים לשליטתנו בכל השקעה, אך מהרגע שנרכוש את הנכס, מיקומו אינו בשליטתנו ולכן חשוב שנמצא שטח אשר צפויים בו פיתוחים שיעלו את ערכו, שהינו באזור מבוקש ובקרבה לצירי תנועה מרכזיים, תשתיות תחבורה ציבורית והזדמנויות אטרקטיביות לתעסוקה והשכלה.

עם זאת, מעבר לנתוני המיקום שאנו בודקים לקראת כל עסקת נדל”ן, כאשר מדובר בקרקע למכירה חקלאית חשוב גם שנברר האם במיקום הספציפי שבו נמצאת הקרקע כבר חלו בעבר שינוי ייעוד ועד כמה קיים פוטנציאל כי תהליכי הפיתוח והפשרת הקרקע הללו יימשכו כחלק מתוכנית להתרחבות יישובים והוספת פתרונות דיור. ככל שהקרקע תהיה סמוכה ליישובים גדולים ומרכזיים, כך יגברו הסיכויים להפשרה בקרוב.

יש ללמוד את בעל הקרקע

מעבר לבדיקת הקרקע עצמה, חשוב לא פחות להכיר את בעל הקרקע ולהבין עם מי בדיוק אנו מבצעים את העסקה. ישנם משתנים רבים שעשויים להשפיע באופן משמעותי על העסקה. כך למשל, עלינו ללמוד האם נרשמו הערות אזהרה בטאבו באחד מנכסי הבעלים, האם ישנם שעבודים או עיקולים וכמובן לברר האם הקרקע כלל רשומה על שמו. יזמים ידועים יוצרים לעצמם שם שקל מאוד לבדוק אותו. מומלץ לקבל המלצות מלקוחות עבור ולשמוע על הצלחות קודמות שלו בענף הנדל”ן. רק לאחר שייערכו כל הבדיקות שיבטיחו כי מדובר בגורם אמין וכי כל התהליך של רכישת הקרקע והפשרתה ייעשה על פי כל דרישות החוק והתקנות החלות על עסקאות אלו, נוכל להתקדם הלאה.

למי הזכות על הקרקע?

מעבר לבדיקת הרקע על בעלי הקרקע, חשוב שנבין את אופייה של הבעלות והזכות על הקרקע. כך למשל, יש להבטיח מעבר לכל ספק כי מדובר בקרקע פרטית הרשומה בטאבו ולא אדמה בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. כמו כן, יש לבדוק האם בעל הקרקע הוא גם המוכר הרשמי, או האם קיימת חברת משנה או גורם מתווך כלשהו אשר לו האציל בעל הקרקע סמכויות. אם מדובר בהאצלת סמכויות או בירושה, יש לוודא כי קיימים כל המסמכים הנדרשים כמו ייפויי כוח ועלינו לבחון היטב את מהימנות המסמכים על ידי ליווי של עו”ד מקרקעין מנוסה ומיומן.

האם מדובר ביורשי קרקע?

אם מוכרי הקרקע הם יורשיו של בעל הקרקע, חשוב שנבטיח כי קיים צו ירושה בתוקף. בכל מקרה של ירושה, ישנה סבירות כי ייערך פיצול בנחלה בין היורשים ולכן חשוב מאוד שנברר מראש את כל הפרטים אודות הקרקע ובעלי הזכויות בה על מנת להימנע מאי נעימויות בהמשך.

אופי העסקה

ישנם סוגים שונים של עסקאות לרכישת אדמה חקלאית. אם מדובר למשל בעסקת אופציה, חשוב שנברר בדיוק מהו המועד שבו נוכל לממש אותה ונקבל את כל הנתונים אודות ממדי הקרקע שיוכלו לתת לנו יותר מידע על רווחיות העסקה.

ייעודה של הקרקע החקלאית

חשוב שנחקור ונדרוש היטב את הסטטוס של הקרקע בשלב זה ומה נדרש עד לתהליך הפשרתה. כך נוכל להימנע מאפשרות שבמסגרתה יבוצע שימוש חורג בקרקע – העשוי לגרור אחריו עונשים כבדים. קרקעות חקלאיות מסווגות על פי קריטריונים רבים וחשוב לפני כל רכישה כי נדע מהם בצורה מדויקת. ניתן לקבל את כל המידה מול מהנדס העיר של הרשות המקומית הרלוונטית. כל שעליך לעשות הוא למסור לידם את מספר הגוש והחלקה ולקבל את כל המידע הנדרש. המידע זמין במשרדי הרשות ולרוב גם באתר האינטרנט שלה.

שלב האישורים מול תוכנית המתאר

תוכנית המתאר האמונה על ייעודי הקרקעות (תמ”א 35) היא זו שתקבע בסופו של דבר את הסטטוס של הקרקע. לכן חשוב לוודא כי מדובר בקרקע לה היתכנות גבוהה בעתיד לפיתוח עירוני וכי היא נמצאת במרקם התכנון המתאים.

פתרונות מימון

חשוב שנשמור לעצמנו עתודות ראויות, שכן עלויות הפיתוח והמיסוי עשויות להיות גבוהות והתהליך יהיה ארוך מאוד. משמעות הדבר היא כי עשוי לקחת זמן רב עד שנראה תשואה ראויה. לכן, חשוב שיעמדו לרשותנו פתרונות מימון נרחבים שיאפשרו לנו לספוג בשלבים הראשונים את כל העלויות.

להביא בחשבון את כלל העלויות

חשוב שנזכור, מעבר לכלל המיסים וההיטלים שאנו צפויים לספוג כמו מס שבח ומס רכישה, הרשות המקומית רשאית להפקיע שיעורים נרחבים מן הקרקע. נוסף על כך, ישנן כל עלויות הפיתוח והתשלומים לבעלי המקצוע השונים כמו שמאים, עורכי דין, ארכיטקטים ובעלי מקצוע נוספים. חשוב שנבצע חישוב קפדני ונדע בדיוק מה עומד לפנינו בהמשך הדרך על מנת שהעסקה אכן תהיה משתלמת.

לבחור בפרויקט הנכון

כאשר עומד לרשותך פרויקט המנוהל על ידי חברה ותיקה ומקצועית, עם קרקע העומדת בשלבים מתקדמים להפשרה, עסקת המקרקעין שלך כמעט מובטחת להיות משתלמת ורווחית במיוחד. פרויקט “אורות בדורות” מזמין אותך ללמוד אודות אחת מהזדמנויות ההשקעה המרגשות הקיימות כיום על ידי השארת פרטיך באתר.