היטל השבחה על קרקע חקלאית, יש מה לעשות

היטל השבחה, או מס השבחה, הוא מס שהמדינה גובה בעד השיפור באיכות הנכס. כשמדובר בהשקעות בקרקע חקלאית, לא ניתן להימנע לגמרי מתשלום ההיטל, אך בהחלט ניתן באופן חוקי לצמצם אותו באופן משמעותי. מהו ההיטל, על מי הוא מוטל, כמה יש לשלם ואיך ניתן לצמצם אותו, מדריך קצר ושימושי.

 

היטל השבחה – למה וכמה?

את היטל ההשבחה גובה המדינה. ההיטל נגבה בגין שינוי בערך הקרקע, הנובע מכך שכעת ניתן לבנות עליה, בניגוד לקודם, או שכעת ניתן לבנות עליה יותר מקודם. לכן, קבלת אישור היתר בניה, שינוי אחוזי הבניה בנכס, הפשרתו, או שינוי ייעודו, יגררו הטלת היטל השבחה. כמו כן, כשמדובר בהשקעה בנדלן, כמו השקעה בקרקע חקלאית, לא ניתן להימנע באופן מוחלט מתשלום ההיטל. זאת כיוון שבדרך כלל בהשקעה בקרקע חקלאית, המשקיע מוכר את הקרקע רק לאחר הפשרתה. מי שגובה בפועל את ההיטל היא הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה בשטח שבו נמצאת הקרקע, ותכלית ההיטל היא פיתוח ציבורי של השטח בו נמצא הנכס. גובה ההיטל הוא 50% משווי ההשבחה.

 

המועד הקובע

נקודה קריטית ביחס למס השבחה היא שמועד החבות בהיטל ומועד התשלום אינם זהים. המועד לפיו נעשה חישוב היטל השבחה הוא המועד בו אירע האירוע שמחייב את הטלתו. כלומר ההיטל יוטל בעת הפשרת הקרקע, שינוי הייעוד שלה או הוספת אחוזי הבניה בה. לעומת זאת, את התשלום יש לבצע רק בעת מימוש הזכויות בנכס. כלומר, כאשר מעוניינים לבנות בנכס בהתאם לשינוי הייעוד או אחוזי הבניה, או לחלופין כאשר מוכרים את הנכס. עובדה זו חשובה כיוון שלמעשה היטל ההשבחה לא יכול לגרום למצב של צורך מיידי במזומן כדיי לשלמו. לדוגמא,  אם קרקע עברה הפשרה לפני שנתיים, בעל הקרקע חייב בהיטל השבחה ממועד זה, וגובה ההיטל נקבע באותו מועד. עם זאת, בעל הקרקע יאלץ לשלם את ההיטל רק כאשר הוא מממש את זכויותיו, לדוגמא על ידי מכירת הנכס. חשוב לציין שסכום ההיטל שנקבע מתעדכן לפי מדד המחירים לצרכן, כך שבדרך כלל הוא עולה באופן מתון.

 

מחשבון ובתים

 

 היטל השבחה על הפשרה של קרקע

כפי שצוין, הפשרה של קרקע גוררת הטלה של היטל השבחה. זאת כיוון שלאחר ההפשרה של הקרקע, ניתן לבנות עליה בתי מגורים, ומחירה מזנק. חשוב לציין, שפעמים רבות קרקעות חקלאיות אינן בבעלות המחזיקים בהן, אלא בבעלות רשות מקרקעי ישראל. אותם מחזיקים בקרקע הם “ברי רשות” בה. מי שיצטרך לשלם את היטל ההשבחה, הוא מי שבעת ההשבחה רשום כחוכר לדורות של הקרקע.

 

כיצד מפחיתים את גובה ההיטל?

גובה ההיטל נקבע על ידי שמאי של הוועדה לתכנון שהטילה אותו. על קביעה זו של השמאי ניתן  לערער. במידה והערעור מתקבל, ניתן לבטל את היטל ההשבחה (מדובר בהחלטה חריגה), או להפחיתו, ולעיתים גם בצורה משמעותית מאוד. את הערעור יש להגיש בתוך חודש וחצי מקבלת הדרישה לתשלום היטל ההשבחה. לאחר מכן, לא יתקבלו ערעורים, גם אם הם מוצדקים. לכן כדאי להיות עם היד על הדופק בעניין זה. כיוון שאת ההיטל המקורי קבע שמאי מומחה, מומלץ מאוד  שאת הערעור על קביעתו יכתוב גם כן שמאי מומחה, בעל ניסיון בתחום. רצוי שהמומחה יהיה מעודכן בשינוי החקיקה התכופים וכן בהכרעות של ועדות עררים במחוז הרלוונטי. שתי הקביעות ביחס לגובה ההיטל, הן של הועדה והן של השמאי מטעם המערער, מוגשות לשמאי מכריע. השמאי המכריע דן בטיעוני הצדדים והוא קובע בסופו של דבר את הגובה הקובע. חשוב לציין שבנוסף לעלות לשמאי המגיש את הערעור, החוק קובע את שכר הטרחה של השמאי המכריע, הנקבע לפי מדרגות, כאחוז משווי ההשבחה:

מדרגה

שכר לשמאי מכריע

0-500,000 ש”ח

3%

500,000-1,000,000 ₪

2%

1,000,000-2,000,000 ₪

1%

מעל לשני מיליון ₪

0.5%

 

לדוגמא, שכר שמאי מכריע עבור השבחה בשווי מיליון שקל תהיה 500,000*0.03+ 500,000*0.02, ובסך הכל 25,000 ₪. ישנה גם אפשרות לבקש פטור מהיטל השבחה, בשל בניית בית מגורים לדוגמא, אך כאשר מדובר בקרקע להשקעה, בדרך כלל אפשרות זו לא רלוונטית.

 

לסיכום

היטל השבחה, שנקרא לעיתים מס השבחה, מוטל על עליית הערך של הקרקע בעקבות שינוי כלשהו בזכויות בה. לכן, ככל השקעה בנדלן, יש לחשוב על היבטי המס בטרם ביצוע ההשקעה, כדיי לוודא כדאיות. מועד התשלום של היטל ההשבחה הוא בעת מימוש הזכיות, אך מועד הטלת ההיטל, שבו נעשה חישוב היטל השבחה הוא בעת ההשבחה. את גובה ההיטל קובע שמאי של הועדה המחוזית, וניתן לערער על גובה ההיטל שהוטל. עם זאת, כיוון שמדובר בסכומי כסף רבים, ושכר לא מבוטל לשמאי מכריע, מומלץ בחום להיעזר בשירותיו של שמאי המתעסק בערעורים במחוז, ובקיא בתחום. ערעור שנעשה באופן לא מקצועי עלול לגרור לדחיית הערעור, ללא אפשרות לערעור נוסף, וכמובן לתשלום לשווא לשמאי המכריע. לכן, הנכם מוזמנים להשאיר פרטים ונציג שלנו ייצור איתכם קשר, ושנוכל להפחית את גובה היטל ההשבחה שלכם.

שתפו את המאמר:
שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
היטל השבחה, או מס השבחה, הוא מס שהמדינה גובה בעד השיפור באיכות הנכס. כשמדובר בהשקעות בקרקע חקלאית
נדל”ן או מניות? איזה משני אפיקי ההשקעה הנפוצים ביותר הוא המשתלם יותר? בחירה מושכלת היא אכן אפשרית, במיוחד כשיש הזדמנויות יוצאות דופן שכדאי להכיר.
אפיקי השקעה משתלמים ומפתים מושכים רבים למשוך את כספי הפנסיה שלהם. האם זה כדאי? ומהם הסיכונים?
אחד מהצעדים המשתלמים ביותר שאנו יכולים לנקוט כשאנו מדברים על השקעות נדל”ן מניבות ומשתלמות, הוא לרכוש קרקע חקלאית למטרות הפשרה.
על מנת להצליח לייעד פרויקטים לכלל המגזרים והאוכלוסיות בישראל, נדרשים פעמים רבות פתרונות יצירתיים.
השקעות בנדל”ן מניב נתפסות בציבור כעסק לעשירים בלבד. האמת היא, שכמעט כל אחד יכול להיכנס להשקעה בתחום הנדל”ן, ולהפיק הכנסה נוספת מהצד על ידי השכרה או שימוש בשטח.
ניתן להשקיע כספים כמעט בכל מדינה על פני הגלובוס. ההזדמנויות הבלתי נגמרות, מקשות על משקיעים רבים להחליט היכן לשים את כספם
השקעה בנדל”ן בקרקע המיועדת למגורים גבוהה מהשקעה בקרקע חקלאית לא מופשרת. המחירים של קרקעות למגורים גבוהים מאוד אז איך ניתן להשקיע ומה הם סוגי קרקעות הקיימות
האם קרקע למכירה בישראל עדיין יכולה להוביל לתשואה גבוהה ורווחים אטרקטיביים? התשובה היא כמובן – תלוי איזו קרקע.
רכישת קרקע חקלאית היא השקעה ממנה קצרו רבים את הפירות המשובחים, אך מאידך נשארו אחרים עם חלקת קרקע ששוכבת כאבן שאין לה הופכין. פרויקט ‘אורות בדורות’ מבית ‘דורות עילית’ משאיר בתמונה את חברת הניהול שפועלת במרץ לקידום הפרויקט, תכנונו והפשרתו, מה שהופך את ההשקעה לכדאית מאי פעם
הבוקר הושקה תכנית מפלגת ‘ימינה’ להוזלת מחירי הדיור. על פי התכנון, חצי מיליון ישראלים יתגוררו במערב השומרון. יו״ר הרשימה, איילת שקד: ״ה”קסמים” השונים שראינו בשנים האחרונות – פשוט לא עובדים. הפתרון מבוסס על היגיון ועל כלכלה נכונה
ההזדמנות שלך להשקעה נבונה!
94,000 ₪ ל-100 מ"ר
לוגו אורות בדורות
רוצים לשמוע עוד?
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!

השקעה בקרקע החל מ-94,000 ש”ח

לוגו אורות בדורות
רוצים לשמוע עוד?
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!

השקעה בקרקע החל מ-94,000 ש”ח