מכינים את הקרקע, לדורות

רכישת קרקע חקלאית היא השקעה ממנה קצרו רבים את הפירות המשובחים, אך מאידך נשארו אחרים עם חלקת קרקע ששוכבת כאבן שאין לה הופכין. פרויקט ‘אורות בדורות’ מבית ‘דורות עילית’ משאיר בתמונה את חברת הניהול שפועלת במרץ לקידום הפרויקט, תכנונו והפשרתו, מה שהופך את ההשקעה לכדאית מאי פעם

מאת: יוסי אשרי

כולנו מכירים את אותם אלו שלפני כמה עשרות שנים, רכשו במחיר מצחיק קרקעות חקלאיות במיקום נידח יחסית, כאשר במהלך השנים הופשרו הקרקעות לבנייה והם מכרו אותם ברווח ניכר והתעשרו. אך מאידך את הסיפורים על אחרים שקנו קרקעות חקלאיות במיקום נידח לא פחות, אך עד היום הן עומדות כאבן שאין לה הופכין, אנחנו מכירים הרבה פחות. הרשת מלאה בסיפורים מאכזבים על יזמים שרכשו קרקע חקלאית ומוכרו אותה לקונים תוך הבטחה לעלייה ניכרת בערכה, מה שהסתבר להיות רחוק מהמציאות ונגמר לא פעם במפח נפש, היות והפשרת קרקע חקלאית לבנייה לא מתרחשת בתוך שנה שנתיים ולפעמים אף אינה מתרחשת בכלל.

“בתחום של קניית קרקע חקלאית להשקעה, יש אנשים שמתבלבלים וחושבים שהם קונים לעצמם דירה”, מקדים משה מונטג, לשעבר יו”ר הועדה לתכנון ובנייה בבית שמש, תפקיד בו שימש במשך עשור. “צריך להפריד בין הנושא של קניית דירה למגורים, לבין הנושא של קניית זכויות לבנייה בקרקע חקלאית, כדי שבסופו של דבר התוצאה הסופית תהיה יחידת דיור. גם בזה יש את האנשים שמבחינתם התוצאה הסופית היא ההשקעה עצמה; דהיינו שהכסף שלהם ישביח את עצמו ויש כאלה שהתוצאה הסופית שלהם היא שתהיה להם יחידת דיור על קרקע מאושרת לבנייה”.

מעבר לחברות הגדולות שמשקיעות בתחום הנדל”ן גם בקרקעות חקלאיות, בשנים האחרונות התופעה הולכת ומתרחבת גם לשוק הפרטי. “מדובר בכעין קבוצות רכישה שמתאגדות יחד לרכישת יחידות קרקע חקלאיות בצורה פרטית. אדם מן השורה שנכנס להשקעה כזאת, צריך לדעת בדיוק לאן הוא נכנס. הוא צריך לעשות את השיקולים שלו ולדעת לאן מועדות פניו. אם הוא מחפש לקנות דירה לילד שלו, זוג צעיר שהתחתן, הכתובת שלו היא לא יחידת דיור בקרקע חקלאית, שצריכה לעבור הרבה משוכות ואישורים, עד שניתן להתחיל לבנות. אך אם מדובר אדם שיש לו סכום כסף, עד מאה אלף שקל, שאינו מספיק לרכישת דירה והוא מעוניין להשקעה לטווח ארוך יותר, בשביל הילדים, כאשר הם יתחתנו ורוצה להשקיע בקרקע כדי שבבוא העת יהיה לו את הבסיס שהוא ההון העצמי לרכישת דירה, או בפועל קרקע מאושרת לבנייה, אז מתאים לו להשקיע בקרקע חקלאית”.

לדעת למי לפנות

גם כאשר ההחלטה להשקיע בקרקע חקלאית מתבררת כמתאימה, הן מבחינת הסכום הנדרש להשקעה והן מבחינת לוח הזמנים הארוך יותר, מונטג מדגיש כי גם במקרה כזה חשוב לדעת למי לפנות. “יש בשוק הרבה גורמים שמנסים לקחת קרקעות חקלאיות פרטיות. יוצרים סביבה קבוצת רכישה ואנשים קונים אותם, אך מעבר לזה, לא קורה שום דבר”, הוא מסביר. “ההשקעה בקרקע חקלאית כדי שהיא תופשר לבנייה, מצריכה לא מעט משאבים וכספים. לפעמים מגיעים יזמים שאומרים: ‘ברגע שנצליח למכור את כל הקרקע, נעבור לשלב הבא ונתחיל להשקיע בקידום התכניות’, מה שלא תמיד קורה”.

מונטג מזהיר מפני קרקעות חקלאיות שעומדות כאבן ללא הופכין ואף ימשיכו לעמוד כך בעוד הרבה שנים. “אנשים מוכרים קרקע שאין לה שום היתכנות לבנייה. אם יש קרקע לא גדולה שלא נמצאת בסמיכות מספקת ליישוב קיים, ואי אפשר לספח אותה ליישוב אחר, כאשר יש החלטה של המדינה שלא מקימים ערים חדשות, אין סיבה סתם לבוא ולקנות יחידת קרקע, רק בגלל שמישהו בא ומוכר חלומות של מגורים. אין בינם לבין המציאות דבר. כל דבר שקונים, צריך לבדוק את ההיתכנות שלו”.

בתקופה האחרונה מלווה מונטג את פרויקט ‘דורות עילית’, בו יחד עם היזמים, הם משקיעים מאמצים גדולים בתכנון, תוך סגירת חוזים עם מתכננים לטווח ארוך, כדי להבטיח שבסופו של תהליך, הקרקע אכן תופשר לבנייה והרוכשים ימצאו את ההשקעה ככדאית ביותר. “אנחנו מקדמים את התכנון בד בבד עם השלב המדיני, זה דבר שנותן עוגן להשקעה, כדי שאדם שנכנס להשקעה, יודע שהוא נמצא בידיים טובות”.

על אף החשש הגדול מהשקעה בקרקעות ביהודה ושומרון, בגלל האישור הנצרך מהדרג המדיני שמהווה סוג של חסם, מונטג מסביר כי מדובר בביצה ותרנגולת. “בכל שנה משתחררים אלפי יחידות דיור ביהודה ושומרון. כך שהתהליך הוא הרבה יותר ביורוקרטי, מאשר מדיני. אבל כשהמדינה מחליטה לבנות והיא נותנת את המענה, הראשונים לקבל אישור, אלו הפרויקטים שמוכנים ובשלים יותר, כאלה שהגיעו לידי היתכנות. לכן גם כאשר הנושא המדיני עדיין לא נפתר, מקדמים בינתיים את הנושא התכנוני. זה היתרון הגדול שיש ב’דורות עילית’, שהתחילו לקדם תכנון. לוקחים מתכננים בעלי שם, הטובים ביותר, לא חוסכים בזה, כדי לקבל תכנון טוב, בד בבד מכינים את הקרקע להזדמנות המדינית, ולטפל בזה. כך שזה משלים אחד את השני”.

מונטג מדגיש כי במנהל האזרחי יש רשימה ארוכה של תכניות שממתינות לקידום ואישור וכי רק מי שמחזיק בתכנית בשלה, כמו ‘דורות עילית’, הוא בעל סיכויים גבוהים יותר לאישור. “ברגע שמגיע הזדמנות מדינית והמדינה מחליטה לאשר כמה אלפי יחידות דיור ביהודה ושומרון, הראשונים שמקבלים אישור הם אלה שיש להם תכנית ישימה. הרי אם יאשרו תכניות שאינם ישימות, או שייקח הרבה מאוד שנים עד שזה יקרה, אין סיבה לקדם את האישור המדיני. רק אם נמצאים בחברה רצינית, עם אנשים רציניים שמוכנים להשקיע ולקדם מכספם, עוד לפני שהם מקבלים את התמורה להשקעה. כמו ב’דורות עילית’, בהסכם המכירה, הם גובים תשלום רק על עלות הקרקע, מצד שני החברה משקיעה כבר עכשיו את עלות התכנון והקידום, אך הם גובים אותו רק אחרי שהתב”ע (תכנית בניין עיר) מאושרת. זה מראה רצינות”.

החלטת ממשלה

כבר בשנות השמונים התקבלה החלטת ממשלה להקים את ‘דורות עילית’. במקור הוא נקרא ‘ניריה’ על שם הכפר הערבי הסמוך סניריה. “אמנם צריך לאשרר את ההחלטה הזאת מחדש” – מציין עו”ד דורון ניר צבי, “אבל יש קרבה גדולה מאוד לקו כחול של היישוב מעלה שומרון. מדובר במקום שהוא ממש בקונצנזוס ונמצא במרחק של שני קילומטר מהקו הירוק בסך הכל. אפילו לשיטת השמאל הקיצוני, יישאר בשטח ישראל בכל קונסטלציה מדינית. הוא מחבר את כביש 5 עם כביש 55”.

“גם אם יש לך מגרש בדיזנגוף בתל אביב, אם אתה לא יכול לממש את הזכויות ולבנות בו בלי שתהיה תכנית מתאר והיתרי בנייה”, הוא מחדד. “במקרה של ‘דורות עילית’ מדובר בשטח גדול מאוד שמצריך תכנית כמו של הקמת עיר או שכונה, שזה תכנון מפורט שצריך להתחשב בתוואי של ההר, כמו למשל מתקן סניקה לביוב, מתח גבוה. כל מיני נתונים שצריך להתחשב בהם”.

עו”ד ניר צבי מרחיב על ההבדלים בין רכישת קרקע חקלאית ביהודה ושומרון לבין רכישת קרקע חקלאית בשאר תחומי מדינת ישראל. העובדה הידועה היא שהדרג הפוליטי צריך לאשר את התכניות, דהיינו שר הביטחון צריך לחתום על אישור המעבר לוועדת המחוזית לתכנון ובנייה. אך ישנם גם יתרונות. “בניגוד לישראל הקטנה, בה לפעמים הרשות המוניציפלית היא לעומתית ומעכב את קידום התכניות, המועצות האזוריות והמקומית ביהודה ושומרון, מאוד דוחפות את התכניות יחד עם היזמים. בנוסף, ביהודה ושומרון אין היטל השבחה, בניגוד לשאר האזורים בארץ ומדובר בסכומים ניכרים. כמו-כן, ההתנגדויות ביהודה ושומרון הם יותר מינוריות, מאשר בתוך כלל שטחי מדינת ישראל. ברגע שיש אישור של שר הביטחון, בדרך כלל הפרויקט כבר רץ. אין את הארגונים הירוקים שמעכבים את ההפשרה”.

תכנון בתחילת הדרך
“מתחילת הדרך, הייתי בקשר עם היזמים ובמקביל למכירה, הם טיפלו בנושא התכנון כבר בימים הראשונים”, מעיד משה יחיאל, מנהל התכנון של ‘דורות עילית’. “מדובר ביזמים הגונים וישרים שעושים את כל המאמצים כדי לקדם את הנושא הזה. כידוע הדברים הללו לוקחים זמן. צריך לתכנן את הכביש ואחר כך גם את השכונה. הנושא הזה מטופל מידי יום ביומו. בדרך כלל אני לא עובד עם הסקטור הפרטי ודוחה המון הצעות, ואלו הם היחידים שהסכמתי לעבוד איתם. אחרי שהכרתי אותם וראיתי עם מי יש לי עסק. נעים לי לעזור להם”.

יחיאל עוסק הרבה בתכנון, ברזומה שלו נמצאים תכנונים בלא מעט יישובים; אורנית, אלפי מנשה, קרני שומרון, מועצה אזורית שומרון. גם שכונות מגורים וגם אתרי תיירות ומבני תעשייה. מניסיונו הוא למד שלפעמים תכניות ביהודה ושומרון, של קרקעות חקלאיות שמופשרות לבנייה ומגורים, מתקדמות יותר מהר מאשר בתוך הקו הירוק. “גם את זה כבר ראיתי”, הוא מעיד. “זה לא בהכרח יתעכב יותר מאשר בתוך הקו הירוק. בחלק מהמקומות ההליכים לקחו בין שנתיים לשש שנים, לעומת בין עשר לחמש עשרה שנים. בהוד השרון, בה היו הרבה קרקעות חקלאיות, לקח חמש עשרה שנה עד שהופשרו. ברגע שיש קרקע, צריך קודם כל למצוא דרך פיזית לקרקע, לתכנן את השכונה, להעביר אותה לתחום השיפוט של המועצה האזורית, להגיש את התכנון לוועדה המקומית לתכנון ובנייה של המועצה. במקביל, לתכנן את הכביש שמוליך לשכונה. כל הדברים הללו לוקחים זמן, התכנון, הפרסום וההפקדה. במקרה הזה, גם הליכים מדיניים”.

מה יכול להרגיע אנשים לפני שהם באים לרכוש קרקע חקלאית?

“קודם כל, העובדה שהקרקע קיימת ורשומה כדין, בבעלות פרטית. דהיינו: כבר יש משהו ביד, שמהווה ביטחון. מעבר לכך, אי אפשר לדעת כבר זמן תיקח ההפשרה היות וזה תלוי בהרבה גורמים ובמספר משרדי ממשלה. חלק מהרוכשים כבר בונים על כך שילדים יתגוררו ב’דורות עילית'”.

מבחינתו, ‘דורות עילית’ נותנת מענה כפול. הן מצד אמינות ההשקעה וכן מצד העובדה שמדובר בצורך קיומי של ציבור החרדי, הזקוק נואשות לפיתוח שכונות ומקומות מגורים. “כל ממשלה שלא תקום, תבין שהיא צריכה לתת פתרונות דיור לאנשים. בטח כאשר מדובר בפתרונות על בסיס פרטי ולא תלויות בהקצאות ותקציבי מדינה. המדינה יכולה לעזור בכביש או בפיתוח, אבל לא מחויבות מעבר לזה. אמנם כיום אין ממשלה מתפקדת, אבל אני סמוך ובטוח שאם חברי הכנסת שמייצגים את הציבור החרדי, ייתנו כתף. זה בהחלט ייתן דחיפה. כי זה צריך להיכנס גבוה בסדר העדיפויות לטיפול ולהעלות את זה על סדר היום של משרד הביטחון ואני בטוח שהם יצליחו”.

מספרם הרב של הפוליטיקאים, חברי הכנסת והשרים שהגיעו לגבעה בה תקום ‘דורות עילית’ והבטיחו להירתם לקידום הפרויקט, רק מעיד על רצינותם של היזמים. לפני מספר חודשים הגיעו לבחון את השטח מקרוב במסוק, השר יואב גלנט, שהיה אז שר הבינוי והשיכון, יחד עם חברי כנסת חרדיים, והתרשמו לטובה. “בעזרת ה’ נקים עוד יישוב”, אמר השר גלנט בעת ביקורו בשטח, “קצת יותר גדול מכמה יישובים. בכל זאת – זה עיר. בחרתם מקום מדהים. מי שגאל את השטח הזה, כנראה ידע מה הוא עושה. אני רואה בזה צעד אופרטיבי ראשון, בהיקף גדול, למימוש החזון של מזרח גוש דן. זה הסיפור. סך הכל אנחנו שמים פה יריית פתיחה למשהו מאוד חשוב”.

לאחרונה, התרחב שיווק פרויקט ‘דורות עילית’ אל מעבר לציבור החרדי ונפתחה שכונה חדשה סמוכה המיועדת לציבור הדתי-לאומי, ‘אורות בדורות’. האזור מתאים גם לציבור הדתי-לאומי. כל אזור השומרון, חוץ מעמנואל, רובו דתי-לאומי. בסך הכל יש מקום לכולם, ובפוטנציאל של האזור יש כמה מאות דונם קרקע פרטית שברגע שהפרויקט יתקדם משמעותית, ברבות הימים יצטרפו גם הם לתכנית”.

במקביל להיותו מנהל התכנון של ‘דורות עילית’, משה יחיאל משמש גם כפרויקטור של מועצה אזורית שומרון. על אף ש’דורות עילית’ עדיין לא סופחה לשטח השיפוט של המועצה, הוא מגלה כי יוסי דגן, ראש המועצה מברך על הפרויקט, מעורב בו ומסייע לו. “כשיש מועצה אזורית שמוכנה לתת גב, זה נותן המון. יוסי מקושר חזק למפלגת הליכוד ובכל סיטואציה של תהיה, יש לו השפעה וכוח לקדם. הוא בעד וזה מה שחשוב”.

שתפו את המאמר:
שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
דלים לפעול בחוכמה, לקבל החלטות מושכלות ומבוססות ולא לנהוג בפזיזות. ישנן כמה סוגיות שכדאי לקחת בחשבון
אין כמעט עוררין על כך שצריך להשקיע את הכסף במקום כלשהו, ולא להניח לו לשכב בבנק. שאלה שחוזרת הרבה היא איפה להשקיע כסף?
היטל השבחה, או מס השבחה, הוא מס שהמדינה גובה בעד השיפור באיכות הנכס. כשמדובר בהשקעות בקרקע חקלאית
נדל”ן או מניות? איזה משני אפיקי ההשקעה הנפוצים ביותר הוא המשתלם יותר? בחירה מושכלת היא אכן אפשרית, במיוחד כשיש הזדמנויות יוצאות דופן שכדאי להכיר.
אפיקי השקעה משתלמים ומפתים מושכים רבים למשוך את כספי הפנסיה שלהם. האם זה כדאי? ומהם הסיכונים?
אחד מהצעדים המשתלמים ביותר שאנו יכולים לנקוט כשאנו מדברים על השקעות נדל”ן מניבות ומשתלמות, הוא לרכוש קרקע חקלאית למטרות הפשרה.
על מנת להצליח לייעד פרויקטים לכלל המגזרים והאוכלוסיות בישראל, נדרשים פעמים רבות פתרונות יצירתיים.
השקעות בנדל”ן מניב נתפסות בציבור כעסק לעשירים בלבד. האמת היא, שכמעט כל אחד יכול להיכנס להשקעה בתחום הנדל”ן, ולהפיק הכנסה נוספת מהצד על ידי השכרה או שימוש בשטח.
ניתן להשקיע כספים כמעט בכל מדינה על פני הגלובוס. ההזדמנויות הבלתי נגמרות, מקשות על משקיעים רבים להחליט היכן לשים את כספם
השקעה בנדל”ן בקרקע המיועדת למגורים גבוהה מהשקעה בקרקע חקלאית לא מופשרת. המחירים של קרקעות למגורים גבוהים מאוד אז איך ניתן להשקיע ומה הם סוגי קרקעות הקיימות
האם קרקע למכירה בישראל עדיין יכולה להוביל לתשואה גבוהה ורווחים אטרקטיביים? התשובה היא כמובן – תלוי איזו קרקע.
רכישת קרקע חקלאית היא השקעה ממנה קצרו רבים את הפירות המשובחים, אך מאידך נשארו אחרים עם חלקת קרקע ששוכבת כאבן שאין לה הופכין. פרויקט ‘אורות בדורות’ מבית ‘דורות עילית’ משאיר בתמונה את חברת הניהול שפועלת במרץ לקידום הפרויקט, תכנונו והפשרתו, מה שהופך את ההשקעה לכדאית מאי פעם
הבוקר הושקה תכנית מפלגת ‘ימינה’ להוזלת מחירי הדיור. על פי התכנון, חצי מיליון ישראלים יתגוררו במערב השומרון. יו״ר הרשימה, איילת שקד: ״ה”קסמים” השונים שראינו בשנים האחרונות – פשוט לא עובדים. הפתרון מבוסס על היגיון ועל כלכלה נכונה
מקור הכתבה: בשבע
ההזדמנות שלך להשקעה נבונה!
110,000 ₪ ל-100 מ"ר
לוגו אורות בדורות
רוצים לשמוע עוד?
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!

השקעה בקרקע החל מ-110,000 ש”ח

לוגו אורות בדורות
רוצים לשמוע עוד?
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!

השקעה בקרקע החל מ-110,000 ש”ח