השקעה בקרקע חקלאית, השקעה מניבת פרי?

כיום, בתקופה של ריבית נמוכה בבנקים, אין כמעט עוררין על כך שצריך להשקיע את הכסף במקום כלשהו, ולא להניח לו “לשכב בבנק”. שאלה שחוזרת הרבה היא “איפה להשקיע כסף?”. מניות, ודירות להשקעה הן הדרכים המוכרות להשקעה, אך ישנה דרך נוספת, מעניינת במיוחד, שהצליחה עד כה לחמוק מאור הזרקורים, והיא השקעה בקרקע חקלאית. כמו כל השקעה, היא אינה מתאימה לכל אחד, ולכן נסקור בקצרה את מאפייניה ולמי היא מתאימה.

השקעה בקרקע חקלאית, למה זה טוב?

מדינת ישראל היא כיום אחת הצפופות ביותר בעולם, והצפיפות עולה מדיי שנה בשל הריבוי הטבעי. בדיוק מסיבה זו, השקעות בנדלן הן המצרך החם ביותר בשוק, כיוון שהמשקיעים צופים שהביקוש לדירות רק ימשיך לעלות, וכך גם שווי הדירות. מאותה סיבה, אנו רואים גם יותר ויותר בניה לגובה, שנועדה לנצל כל פיסת קרקע, אך גם לפתרון זה יש גבול. התשתיות בעיר לא יכולות להכיל כמות מופרזת של אנשים ולכן יש צורך להתרחב גם לשטחים הפתוחים שבצידי הערים, שהם פעמים רבות קרקעות חקלאיות. ניתן לראות זאת ברחבי מרכז הארץ ואפילו בפריפריה. יותר ויותר שטחים חקלאיים מוסבים לקרקע לבניה, ובעלי הקרקע גוזרים את הקופון השמן, שאף גבוה מהתשואה הממוצעת להשקעה בדיור.

ומהו היתרון הגדול על פני השקעה בדיור? המחיר. מחיר של נכס נדל”ן מורכב בדרך כלל ממחיר הקרקע שהיא כשליש מהמחיר, ומחיר המבנה/פיתוח שהוא עוד כשני שלישים. לעומת זאת, בהשקעה בקרקע חקלאית  משלמים כמובן רק עבור הקרקע, ולכן יש הבדל עצום במחיר. עובדה זו מאפשרת השקעות קטנות בהון עצמי נמוך.

המשקיע הסבלני

עד כה תיארנו את היתרונות של ההשקעה- מחיר זול ביחס להשקעות בנדלן אחרות, ותשואה יפה מאוד. עם זאת, צריך להבין איך עובד הליך הפקת הרווחים בהשקעה זו, לפני שמשקיעים, כיוון שההשקעה לא מתאימה לכל אחד. קרקעות במדינת ישראל מסווגות לפי ייעודים שונים, ולא ניתן לבנות בניינים על קרקע המסווגת כחקלאית. כדיי שבניה שכזו תתאפשר, הקרקע צריכה לעבור “הפשרה”, כלומר שינוי ייעוד לקרקע למגורים. כאן למעשה נמצא סוד ההשקעה. ברגע שהקרקע כבר הופשרה, מחירה קופץ באופן מיידי, ולכן אם רוצים למקסם רווח, צריך לרכוש אותה בטרם השינוי. מצד שני, אי אפשר לדעת בוודאות מוחלטת אם ומתי הקרקע תופשר, וזה יכול להיות מספר חודשים עד מספר שנים. משקיע חכם יאתר קרקע שהוא צופה שתופשר בקרוב, וכך הוא יחזיק בה זמן קצר יחסית ויוכל למכור אותה ברווח נאה, אך עליו לזכור שהוא יכול להחזיק בקרקע זמן רב משציפה. קרקעות כאלה נמצאות בדרך כלל בשולי יישובים בהם עתודות הקרקע לבנייה נגמרו.

במובן זה, השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה נדלנית מסגנון “שגר ושכח”. ברגע שרוכשים את הקרקע, לא צריך להתעסק בה יותר מדיי, ובעצם כל שיש לעשות הוא להמתין להפשרתה. כלומר השקעה שכזו מיועדת למשקיעים בעלי אורך רוח, שמוכנים להמתין זמן מה, כדיי לקבל תשואות יפות, שהם לא יכולים להשיג בשוק הדיור. עבור אדם שאינו “סבלני”, מומלץ לחפש השקעה אחרת.

השקעה בראש שקט

תכונה נוספת של השקעות בקרקע חקלאית, היא שבעצם מרגע הקניה ועד לרגע המכירה, אין צורך להתעסק עם אף גורם. בעוד בהשקעה בדירה, יש צורך בהשכרתה וטיפול בבעיות שעולות באופן קבוע (סתימה, שיפוץ, צ’קים חוזרים וכו’ ), בקרקע אין עיסוקים כאלה כלל. כאמור מדובר בהשקעה נדלנית מסוג שגר ושכח, הקרקע לא מושכרת לאף אדם לאחר קנייתה (בדרך כלל), ולכן אין עלויות (כספיות או נפשיות) בזמן זה הנובעות משימוש בה. לכן, מדובר בהשקעה מעולה למשקיעים שלא מעוניינים להשתעבד לטיפול בנכס.

סיכון שווה סיכוי

כמו בכל צורה של השקעה נדלנית והשקעות בכלל, ככל שהסיכון גבוה יותר, כך הרווח הפוטנציאלי גבוה יותר, וכך גם בקרקעות החקלאיות. סוד הרווח בהשקעה זו נעוץ באי הוודאות לגבי הפשרת הקרקע. עם זאת, ניתן ורצוי לפעול למזעור הסיכון, על ידי צבירת ידע מקדים על הקרקע אותה מתכננים לרכוש. בדיקת סטטוס ההפשרה, תוכניות הבניה באזור לשנים הקרובות, הפשרה באזורים סמוכים ועוד, הם מידע רלוונטי שיכול לסייע להקטין את הסיכון בהשקעה. דרך נוספת לצמצם את הסיכון היא לפנות לחברות לשיווק קרקעות חקלאיות בעלות ותק בתחום. חברה בעלת ותק צפויה להחזיק במידע רב ואמין יותר לגבי קרקעות בשוק, ויכולה להכווין את הקונה מהימנה.

לעניין הסיכון, חשוב לציין שבמדינה כמו ישראל, הצפי הוא שמחירי הקרקעות רק ילך ויעלה, כך שגם אם הקרקע שנרכשה לא תופשר, המשקיע ככל הנראה לא יספוג הפסדים, אלא רווח מועט משציפה לו.

איך מזהים הזדמנות?

קרקעות למכירה קיימות לא מעט בשוק, הקושי הוא לאתר קרקע שתספק תשואה נאה. כפי שכבר צוין, קרקעות חקלאיות שצפויות לעבור הפשרה הן אלו המצויות באזורי הביקוש, היכן שנגמרו עתודות הקרקע לבנייה.  בנוסף, ניתן לבדוק האם יש כבר בקשות או תוכניות להפשרת הקרקע, או לשינוי יעוד שלה. מעבר לכך, מומלץ ביותר להיוועץ עם אדם או חברה המומחים בתחום, בייחוד בהשקעות הראשונות. השקעה שנראית מעולה יכולה להתברר כלא כדאית, ולהיפך, וכדאי לשמוע בעצת אנשים מהתחום.

לסיכום

קרקע חקלאית יכולה להיות השקעה נדלנית מעולה אם יודעים היכן ובאמצעות מי להשקיע, ולא לתבוע בשפע הקרקעו למכירה הקיים. היתרונות של השקעה זו נעוצים בעלות הנמוכה יחסית של ההשקעה ביחס להשקעות בנדלן אחרות, ובתשואה הגבוהה במידה ומשקיעים נכון. כמו כן, העובדה שאין צורך להתעסק עם שוכרים או להוציא עוד כסף במהלך ההחזקה בקרקע, הופכת השקעה זו לנוחה לאדם מן השורה, שעסוק בעניינים רבים אחרים, ולא פנוי להתעסקות יומיומית בנכס. מנגד, צריך לזכור שאת הרווח מההשקעה לא רואים באופן מיידי, ולכן יש להיות סבלניים, ואם יש צורך בהכנסה מיידית, מומלץ לשקול השקעה אחרת. כמו כן, כדיי להשקיע באופן חכם ומוצלח, רצוי לחקור את הנושא, לקרוא עליו, ולהיוועץ עם מומחים. לכן, אנו מזמינים אתכם להשאיר פרטים באתר, ולשמוע על מגוון הזדמנויות ההשקעה שקיימות אצלנו.